🐟 Permis De Construire Purgé De Tout Recours

Or la validité de la promesse de vente et la viabilité du projet Ecotone, reste soumise à l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours. Suite à l’évacuation du

Une fois le permis de construire accordé, pour être définitif, il doit être purgé de tout recours pour que l’opération puisse se réaliser sereinement. Toutefois, malgré cette purge des risques de remises en cause du projet peuvent conditions de purge d’un permis de construireLe permis de construire doit être affiché par son bénéficiaire sur son terrain, selon des règles d’affichage strictes imposées par le Code de l’ tiers souhaitant contester le permis de construire dispose alors d’un délai de deux mois pour former un recours gracieux auprès de la Commune, ou un recours contentieux auprès du tribunal administratif. A l’issue de ce délai, le bénéficiaire d’un permis peut solliciter du tribunal un certificat de non parallèle, le préfet contrôle la légalité du permis de construire dans un délai de deux mois suivant la transmission du dossier de permis de construire par la Commune. S’il estime que l’acte est illégal, il peut solliciter son retrait auprès de la Commune ou le déférer auprès du tribunal la Commune dispose d’un délai de trois mois à compter de la date de signature du permis de construire pour procéder à son fois ces délais expirés, le permis de construire est considéré comme purgé de tout recours et donc définitif, cependant, le bénéficiaire n’est pas à l’abri d’autres risques susceptibles de remettre en cause le risques de remise en cause d’un permis de construire définitifD’une part, un permis de construire qui a été obtenu frauduleusement peut être retiré par la Commune exemple le bénéficiaire a volontairement induit en erreur l’administration. Ce retrait s’effectue sans condition de part, le fait pour le bénéficiaire de bonne foi d’un permis de construire devenu définitif, de découvrir, au cours de la construction, que son projet n’est plus conforme au PLU mais de poursuivre tout de même la construction, peut constituer une infraction pénale.

Cesclauses sont justifiées par une prise de risque importante et visent à assurer que si on achète votre terrain, nous pourrons y réaliser un projet immobilier. Les principales clauses sont : L’obtention définitive du permis de construire. Sans un permis de construire dit purgé, nous ne pouvons pas réaliser une résidence sur votre

Aujourd’hui je vous propose de faire le point sur la question des délais d’une promesse de vente lorsqu’un propriétaire décide de vendre son terrain à un promoteur. Vous le verrez ces contraintes de temps ne sont pas comparables à celles qu’un propriétaire aurait s’il décidait de vendre son bien sur le marché des particuliers. Tout d’abord pour entrer dans le vif du sujet Les délais de réalisation de la vente à un particulier 3 a 4 mois en moyenne Les délais de réalisation de la vente à un promoteur 12 à 14 mois minimum Pourquoi ? Pour rappel une condition suspensive est une condition qui doit être levée ou se réaliser pour que la vente ait lieu. A. Pour la vente à un particulier Lorsque vous vendez votre maison à un particulier, 90% du temps l’acquisition de ce bien par l’acheteur va être soumise à une condition suspensive d’obtention de prêt à une banque pour financer cet achat. Les 3 à 4 mois de délai sont notamment calibrés pour permettre la réalisation de cette condition en plus de toute les conditions suspensives d’usage droit de préemption, état hypothécaire et des obligations administratives DPE, assurances. On passera par pudeur sous silence les délais que prennent nos chers notaires, en sus, pour réaliser ces formalités…. oui oui je suis ironique B. Pour la vente à un promoteur pour bien débuter Le promoteur vous achète votre propriété, votre maison ou votre terrain en fonction du nombre de logements qu’il va pouvoir construire dessus avec un élément de comparaison qui s’appelle la SDP pour Surface de plancher et du prix auquel il pense pouvoir vendre ses logements. Ce potentiel de constructibilité ne devient réel que si le promoteur est sur et certain de pouvoir construire les logements prévus et lorsqu’il a donc obtenu un permis de construire purgé de tout recours. Le prix qu’il propose au propriétaire ne peut devenir que réel et acquis que si et seulement si le promoteur obtient le nombre de logements de SDP qu’il à prévu pour déterminer le prix proposé. Lorsque vous allez donc vous engager avec un promoteur celui-ci va soumettre son achat du terrain aux conditions suspensives usuelles d’usage droit de préemption, état hypothécaire et à la condition suspensive d’obtention d’un permis purgé de tout recours sur la base d’une surface de plancher minimum encore une fois le nombre de logements n’a aucun sens pour le vendeur. Il existe aussi d’autres conditions suspensives liées à la vente d’un terrain à bâtir mais leurs délais de réalisation sont inférieurs à ceux de la condition du permis. Il s’agit principalement des études de sols, de pollution, du maintien des conditions de taxe etc… Pour la vente à un promoteur vous tombez donc sur la chronologie suivante signature de la promesse de vente M dépôt du permis de construire M+4 mois minimum obtention du permis de construire M+7 mois minimum obtention du permis de construire purgé de tout recours M+10 mois minimum J’attire votre attention sur le fait qu’il s’agit de délai minimum incompressible ! Un promoteur ne peut pas aller plus vite que les délais prévus par le code civil et par les formalités administratives. Pourquoi 12 à 14 mois en moyenne alors que le délai incompressible est de 10 mois ? Tout simplement parce que rien ne se passe jamais aussi vite que le minimum de temps requis. Ajoutez à ce délai de 10 mois les discussions avec la mairie qui peuvent prendre du temps supplémentaire, les pièces complémentaires demandées pendant l’instruction du permis, les délais d’affichage, les délais des notaires pour rédiger les actes etc etc… Et on arrive beaucoup plus surement autour de 12 à 14 mois que 10, et cela dans 90% des cas. Gardons à l’esprit que les délais peuvent être supérieurs et indéfinis, dans le cadre d’un recours par exemple, et qu’à la fin de ces délais la vente peut aussi ne pas se réaliser…mais nous y reviendrons dans un autre article. Ce qu’il faut retenir Si un promoteur vous propose plus que ce que votre propriété vaut sur le marché particulier il ne le peut que si il respecte ces délais. Cela ne sert à rien de vouloir négocier ces délais, un promoteur vous opposera une fin de non recevoir immédiate ou alors vous achètera votre terrain au prix du marché des particuliers à quelques astuces près. C’est le travail du promoteur qui permet de sur-valoriser votre propriété. Vous ne pouvez pas être sur du paiement du prix et de l’achat du terrain avant la fin de tous ces délais et même en cas de réalisation des conditions suspensives… Ne soyez jamais pressés et acceptez de ne pas tout pouvoir verrouiller. Dans le prochain article nous parlerons de la promesse unilatérale de vente, de sa construction et de ce qu’elle implique. Retrouvez-nous sur R+4 Denombreux contrats emploient une formulation type liée à l’obtention d’un permis de construire « purgé de tout recours et/ou droit de retrait » souvent érigée en condition suspensive de ces contrats. Si on comprend bien la finalité d’une telle clause rédigée dans le but de se prémunir d’un risque en s’engageant alors que l’autorisation de construire est susceptible

Accueil Fiches immobilier neuf Achat immobilier neuf vérifiez que le permis de construire soit purgé de tout recours Achat immobilier neuf vérifiez que le permis de construire soit purgé de tout recours L'importance d'un permis de construire ou pc purgé Tout comme l'acte d'achat durant lequel la législation fait régner un suspense difficilement soutenable dû aux différents droits de préemption existants, le dépôt d'un permis de construire engendre de fait des délais légaux durant lesquels des recours peuvent être déposés par des parties adverses. Ce ne sera qu'une fois que ces délais et leurs éventuelles procédures associées seront purgés que le déposant pourra enfin lancer la construction. Les différents délais après instruction du permis de construire Une fois votre PC instruit et l'autorisation ainsi que les droits à construire accordés, il ne serait que trop prudent, avant d'engager les travaux, de patienter un minimum. En effet, les tiers concernés ont un délai de 2 mois à compter de l'affichage du permis de construire pour le contester. En matière de construction individuelle, nous comprenons que la plupart des gens acceptent difficilement de devoir repousser la construction de leur logement alors même que le permis leur a été accordé. Cependant la loi autorise la contestation de celui-ci et le permis accordé par la mairie ne sera pleinement effectif qu'après écoulement de ces délais. En matière de promotion immobilière et compte tenu du montant des sommes engagées, il est de rigueur d'attendre la purge des recours, gracieux et contentieux, avant de commencer le moindre travaux. Cependant, il y a encore quelques promoteurs qui continuent à lancer des commercialisation à grands renforts d'actions marketing sans tenir compte de la possibilité d'annulation du PC. Chez MCA Patrimoine, nous nous assurons systématiquement que les recours soient purgés avant même de présenter les produits immobiliers à nos clients acquéreurs ou investisseurs. En matière d'achat de terrain, vous ne pouvez pas acheter un terrain sur la seule base des droits à construire délivrés. La justice ne vous donnera jamais raison si, par malheur, vous ne pouviez construire tel que prévu après avoir acheté le terrain. Attention, s'il y a un vice dans l'affichage du permis de construire, que celui-ci est inexistant ou incomplet, le délai de recours contentieux du tiers n'est plus opposable. Nous insistons donc sur l'importance d'un affichage avec constatation par huissier qui permettra de borner précisément les limites d'une éventuelle contestation du pc. Qui peut effectuer un recours contre un permis de construire ? La loi a récemment évolué sur ce point. Tout tiers qui entame un recours contre une construction doit démontrer son intérêt à agir par la production de pièces justificatives. La proximité existant entre le tiers requérant et le lieu du permis de construire est donc essentielle et devra être justifiée par la production d'acte de propriété ou d'attestation notariale. Les voisins adjacents sont donc en première ligne et plus l'on s'éloigne du lieu de la construction, plus l'intérêt à agir sera compliqué à démontrer. Cependant, une association peut également se positionner à l'encontre d'un droit à construire pour protéger l'environnement ou pour protéger les riverains. Mais l'association doit avoir des statuts déposés avant l'affichage en mairie de la demande de permis de construire. Ainsi il est inutile de constituer une association de riverains après l'affichage du permis sur le terrain par exemple, car elle ne pourra pas engager de recours ayant été formée après la demande. Enfin, ce peut être l'Etat tout simplement qui engage un recours parce que l'autorité compétente à laquelle le constructeur a fait appel la mairie dans la plupart des cas a fait une erreur d'instruction. Un délai de recours de 2 mois extensible... Il existe 2 types de recours suite à l'autorisation à construire délivrée par l'urbanisme un recours gracieux auprès de l'administration délivrante et un recours contentieux auprès du tribunal administratif ou de grande instance certains préjudices, pertes de vues, de jour... peuvent être instruites par le TGI compétent. Le recours gracieux relance auprès de la mairie peut entraîner un nouveau délai. En effet, la mairie n'a aucune obligation de répondre au recours et la non réponse au terme d'un délai de 2 mois équivaut à un refus du recours et à la continuité de la construction. Passé ce délai, le requérant peut alors effectuer un recours contentieux auprès du tribunal ce qui va encore, comme chacun le sait, étendre le délai avant que le permis soit complètement purgé. Ainsi,

deplusieurs conditions suspensives, parmi lesquelles l'octroi d'un permis de construire purgé de tout recours et autorisant la réalisation d'un ensemble immobilier ; que, dans ces conditions, d'une part, la division du terrain appartenant à l'association L'Arche de Jean Vanier à Grasse n'a pas eu lieu avant la délivrance du permis de construire en litige et, d'autre part, cette division Dans un compromis de vente, il y a des clauses suspensives à ne pas oublier. Lors d’un précédent achat immobilier, il me manquait 4 mots. J’ai failli perdre 100 000 €. Je déconseille fortement la lecture de cet article à tous ceux qui n’ont jamais investi. Enfin, vous pouvez jeter un œil avant que l’article ne soit censuré. Signature du compromis de vente avec conditions suspensives J’étais à mon 4ème investissement immobilier et je commençais à être un peu aguerri dans les démarches à effectuer. J’avais jeté mon dévolu sur un charmant petit terrain dans un hameau en bordure de rivière. Et cette fois, j’avais tout prévu, bretelles et ceinture Je passais par une agence immobilière. J’avais choisi un notaire, avec qui j’avais déjà réalisé une autre opération. J’avais pris un architecte pour les plans et la dépose du permis de construire. Dans cette petite ville côtière, le prix du foncier ne faisait qu’augmenter, les terrains devenaient de plus en plus rares et la loi littorale n’allait pas améliorer la situation impossibilité d’étendre les hameaux, politique de remplissage de la dent creuse… De belles perspectives d’évolution à terme. Tout était bien parti et j’étais confiant et serein dans l’avenir. Après la signature du compromis de vente, le permis de construire a été déposé et accepté. Je me souviens encore de ce moment où j’ai planté sur le terrain le panneau d’affichage du permis de construire. C’était une belle journée. Trois jours avant la date de signature de l’acte de vente chez le notaire, le Maire de ma commune m’a appelé sur mon portable. Il m’annonce qu’un voisin a fait un recours contre mon permis de construire. Recours contre le permis de construire Il envoie la mairie directement au tribunal administratif. Il y en a pour 3 ans de procédure. Je ne peux plus construire tant que le tribunal n’a pas rendu sa décision… En clair, le terrain que j’allais acheter ne serait peut-être jamais constructible… J’avais un genou à terre. Euh c’est une blague ? J’essaye de comprendre la situation et d’en savoir un peu plus. Notre voisin malveillant est un habitué du tribunal administratif. Il a plus d’une centaine de contentieux avec la Mairie. Mais là c’est la première fois qu’il s’attaquait à un particulier. Tout cela depuis que sa mère s’est fait exproprier il y a 40 ans… par la Mairie. Depuis il les fait ch%*… pour tout et n’importe quoi. Bon, le Maire me donne les coordonnées du voisin en question et 2 heures plus tard, je suis devant chez lui pour tenter une négociation à l’amiable et un retrait de son recours. Le ton monte mais j’essaie de rester courtois pour garder le contact. Rien à faire, il campe sur ses positions. J’y retourne le soir même, pareil, le lendemain pareil… Je contacte l’agence, qui ne répond pas, le notaire, qui ne répond pas et je me retourne finalement vers mon assurance personnelle la MAIF. Elle m’oriente directement vers un avocat après avoir vérifié que j’avais bien pris l’assistance juridique. Les minutes sont longues dans ces cas là… Ni une ni deux, je prends contact avec l’avocat avant même que la MAIF ne lui ait transféré le dossier et il commence à me conseiller… ça va être long, la loi littorale, etc… Euh… Comment je peux sortir de là, moi ? Quelles clauses suspensives dans un compromis de vente ? En lui lisant le compromis il trouve une faille. Mon compromis était conditionné à 2 conditions suspensives L’obtention du prêt par ma banque. J’avais déjà communiqué l’accord de prêt à toutes les parties. Impossible de revenir en arrière L’obtention du permis de construire. Un point c’est tout. Et là, l’avocat me dit il n’y a rien d’autre après le point ? Eh bien non. Il m’explique que généralement il faut mettre sous réserve de l’obtention du permis de construire, purgé de tout recours ». Même si le permis de construire est obtenu, les tiers il faut qu’ils aient subi un préjudice peuvent s’y opposer et ils ont 2 mois pour le faire savoir… et on était dans les délais. Ce que j’appris plus tard c’est que le Maire avait refusé la constructibilité de 2 terrains appartenant à mon voisin situés juste à côté du mien… Avec ces 4 mots purgé de tout recours » vous pouvez faire jouer cette condition suspensive et annuler la vente. Et moi je ne l’avais pas. Pourquoi l’agence ne m’a rien dit ? Pourquoi mon notaire ne l’a pas mentionné ? Là aussi je vais apprendre plus tard que la propriétaire était une riche commerçante qui n’avait plus toute sa tête et qu’il fallait faire passer le dossier rapidement. C’est sûr que, pour un promoteur immobilier, ils n’auraient pas oublié ces 4 mots si importants. Je comprends mieux maintenant leur silence radio. La seule porte de sortie en dehors des 3 ans de procédure était de demander au Maire de retirer le permis de construire. Et c’est ce qu’il a fait quelques semaines après pour les mêmes motifs qu’il me l’avait accordé ! Incroyable mais vrai. Conclusion J’ai pu sortir de la vente sans trop de casse. J’avais juste avancé les frais d’architecte et d’étude des sols. Grosse frayeur quand même dont je me serai bien passé et qui allait mettre un sacré coup de frein à mes investissements futurs. J’ai pratiquement mis un an pour racheter une maison. Et cette fois, je connaissais personnellement le propriétaire, l’environnement immédiat, et il n’y avait pas de permis de construire à déposer. Pour tous vos projets d’achat immobilier assurez-vous d’avoir une assistance juridique dans votre contrat d’assurance vérifiez dans les conditions suspensives du compromis de vente, qu’il y a bien écrit sous réserve d’acceptation du permis de construire, purgé de tout recours ». Et vous, avez-vous des voisins aussi sympathiques que ça ? Répondez ci-dessous. Plus d’articles pour bien acheter Acheter pour louer la stratégie gagnante Autofinancement immobilier ? Comment y parvenir facilement ! Comment acheter un bien immobilier et trouver la bonne affaire Comment épargner facilement ? Comment faire un investissement locatif sans apport ? Comment investir à l’étranger facilement ? Comment s’enrichir facilement avec des dettes ? Devenez riche avec l’immobilier les 2 techniques incontournables ! 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